Права дольщика при банкротстве застройщика

Полное разъяснение по теме: "права дольщика при банкротстве застройщика" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F2%2F1%2F702212%2Fkuznetsov-aleksey_144

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Читайте так же:  Как получить накопительную часть пенсии

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Видео (кликните для воспроизведения).

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2F98

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Читайте так же:  Какие условия возврата бытовой техники

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FSkolko-vremeni-est-u-dolshhika-na-predyavlenie-svoih-trebovanij-300x225

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FPreimushhestva-trebovanij-dolshhika-pered-drugimi-kreditorami-300x225

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.
  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FSposoby-peredachi-zhilya-dolshhiku

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.
Читайте так же:  Трудовая инспекция электронный сайт

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FKuda-obratitsya-i-kakie-dokumenty-predstavit-300x200

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Fc71210f5-da88-4d59-a67f-f4b32e12adec

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2F553c4b6b-fbf6-4bbb-ac69-daed14331256

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Fe01ff597-82df-4ac2-be5f-f3656b61c759

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F912c9de4-e846-454a-8349-9724c5aee5b4.large

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F5e357b37-ea96-4d0b-8171-bd2f5fa3e29c.large

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2Fe6e5f85e-66b4-4482-940f-9114aa45b582.large

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2Fc911cd4d-2443-4d48-9d1f-ad4e1326952a.large

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F8ec8a2ce-667c-45fb-b118-1786c4898973.large

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F68f25762-4b9c-43f9-80e0-ff7f059f31d2.large

. до передачи он же не собственник. Если объект введен в эксплуатацию, то нужно просить суд о регистрации перехода права собственности в порядке ч.3 ст. 551 ГК.

ну так в основе лежит как я понимаю факт создания вещи силами подрядчика; отсюда и идет признание права собственности по ст. 218 ГК РФ.

а нормы о купле-продажи (551 ГК РФ) в таком случае . ну а к чему они?

. И если мы соглашаемся на иски о признании, то почему вдруг производство по таким делам должно прекращаться с банкротством застройщика, это же исключение и такие производства не прекращаются. .

начатые процессы не прекращаются; дальше просто принимать к производству прекращают.

. Нужно искоренять эту практику судов общей юрисдикции с признанием права собственности за дольщиком.

да вот непонятно. на сейчас она выглядит эффективней банкротства застройщика. пока дело раскачается, пока то-се. еще и непонятно что в итоге то выйдет.

Вы стали дольщиком. Внесли деньги. Строительство дома началось. Но потом начались проблемы. В итоге застройщик объявлен банкротом. Что в такой ситуации делать вам, как дольщику? Какие есть способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика, ведущего долевое строительство? На эти и другие вопросы мы попытались ответить в нашей статье.

Способы защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика

Как это ни печально, но долевое участие гражданина в строительстве квартиры подвержено существенным рискам, связанным с возможным банкротством застройщика.

Законодательством предусмотрен ряд мер, направленных на защиту граждан, заключивших договоры долевого участия, в случае если застройщик становится банкротом.

Но прежде чем искать ответ на вопрос о том, что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, давайте разберемся с некоторыми общими вопросами.

Застройщик признается банкротом арбитражным судом. Одновременно с этим открывается конкурсное производство, которое вводится, как правило, на срок до шести месяцев. С этой даты прекращаются полномочия руководителя застройщика и иных органов управления застройщика.

При открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, о чем выносит определение.

Конкурсный управляющий является центральной фигурой в конкурсном производстве. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных дольщиков об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований.

Введение процедуры конкурсного производства требует обязательной публикации сведений о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Публикация производится с целью уведомления всех дольщиков о факте банкротства застройщика и предоставление им возможности предъявить в установленном порядке свои требования. Официальным изданием, в котором публикуются сведения, является газета «Коммерсантъ».

Читайте так же:  Жалоба в роспотребнадзор по защите прав потребителей онлайн

В случае банкротства застройщика при долевом строительстве каждый дольщик может сделать для защиты своих прав следующее:

  • подать заявление об установлении требований;
  • потребовать выплаты денежных средств от страховщика или поручителя;
  • обратиться в Фонд защиты прав граждан за выплатой возмещения;
  • обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Давайте рассмотрим все эти способы защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика при долевом строительстве.

Каждый дольщик может подать конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика так называемое заявление об установлении требований. В этом заявлении дольщик формулирует требование о передаче ему жилых помещений и (или) денежное требование.

Дольщик может заявить одно из двух либо сразу два требования. Такими требованиями являются:

  • требование о передаче жилого помещения;
  • денежное требование.

В случае если строительство дома завершено, дольщик может предъявить требование о передаче ему жилого помещения (квартиры) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Но в случае если дольщик отказывается от исполнения заключенного с ним договора (в частности, договора долевого участия), например, в связи с открытием конкурсного производства, или в связи с прекращением договора, или в связи с его недействительностью, то он может заявить денежное требование.

Дольщик вправе заявить следующие денежные требования:

  • о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
  • о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать квартиру по договору, предусматривающему передачу квартиры;
  • о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
  • о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Денежные требования участников строительства (дольщиков) конкурсный управляющий включает в реестр требований о передаче жилых помещений.

Порядок подачи заявления об установлении требований

Для подачи заявления об установлении требований конкурсному управляющему существует определенный порядок.

Первое, что надо сделать, это собрать необходимые документы и подготовить само заявление.

Вам потребуются следующие документы:

  • оригиналы или заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность ваших требований (например, договор долевого участия, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости);
  • документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости квартиры (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате).

В своем заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов или заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов укажите следующие данные:

  1. наименование арбитражного суда, в который вы подаете заявление (этот суд ведет дело о банкротстве застройщика), и номер дела;
  2. наименование застройщика, его местонахождение;
  3. фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в официальной публикации о признании застройщика банкротом;
  4. сведения о вас, как заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов, адрес электронной почты);
  5. дату и номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
  6. идентификационные данные дома и жилого помещения (квартиры), в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать квартиру, её площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
  7. стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
  8. реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
  9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче квартиры;
  10. требования дольщика (о передаче жилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

Ваше заявление вместе с документами вы должны предъявить конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него вами уведомления об открытии конкурсного производства.

Если вы пропустите указанный трехмесячный срок по уважительной причине, то он может быть восстановлен арбитражным судом.

Конкурсный управляющий должен рассмотреть ваше заявление в течение 30 рабочих дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны конкурсного управляющего ваше требование включается в реестр требований о передаче жилых помещений, о чем вы будете уведомлены.

Дальше происходит следующее. После истечения срока для предъявления требований от участников строительства у участников строительства (дольщиков) есть 4 месяца на то, чтобы принять решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им недостроенного дома или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. Если собрание дольщиков в течение четырех месяцев в арбитражный суд не обращается, то конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства.

Застройщик при организации строительства дома может застраховать свою ответственность перед дольщиками. Обращаем внимание на то, что застройщик до недавнего времени не обязан был это делать.

Вместо страхования ответственности или в дополнение к ней застройщик может обеспечить свои обязательства перед дольщиками поручительством банка. И здесь мы также обращаем внимание на то, что еще недавно застройщик не был обязан иметь поручительство банка.

Читайте так же:  Эксперты антимонополольной службы прогнозируют рост цен на лекарства по госзакупкам

Итак, если застройщик застраховал до банкротства свою ответственность, то дольщик может потребовать выплаты страховой суммы при банкротстве застройщика при долевом строительстве. Это можно сделать, обратившись к страховщику.

Порядок и условия выплаты денег страховщиком в этом случае определяются законодательно установленными правилами страхования.

Аналогичная ситуация с поручительством банка. Дольщик при банкротстве застройщика может обратиться в банк с требованием выплаты денежных средств. Условия и порядок выплаты денег банком в этом случае определяются условиями договором поручительства между банком и застройщиком.

Если же застройщик не страховал свою ответственность в страховой компании и не имеет поручительства от банка, то дольщики могут рассчитывать только на компенсационные выплаты и только в рамках мероприятий, связанных с банкротством застройщика.

20 октября 2017 года состоялась регистрация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства состоялась в форме публично-правовой компании. Начиная с указанной даты Фонд начал свою работу.

Основная идея создания Фонда состоит в том, что он аккумулирует взносы, формируемые за счет обязательных взносов застройщиков.

Но есть одно обстоятельство, связанное со сроком начала работы Фонда. Первые взносы в Фонд начали перечисляться теми застройщиками, которые первый договор участия в долевом строительстве (то есть заключенный договор с первым участником строительства) представили на государственную регистрацию после дня начала работы Фонда, то есть после 20 октября 2017 года.

Данное обстоятельство делит дольщиков на три группы:

    Первая группа — те, кто может обращаться в Фонд за компенсацией. Это – дольщики того застройщика-банкрота, который начал регистрировать договоры долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начал отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства;

Вторая группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но может получить страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность), либо выплаты от поручителя (если таковой имеется). Это будет в случае, если застройщик не платил взносы в Фонд из-за того, что начал свою работу до регистрации Фонда;

Третья группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но и не может получить страховые выплаты, либо выплаты от поручителя, так как застройщик ничего для этого не предпринимал. Эти дольщики могут рассчитывать на выплаты только в рамках мероприятий банкротства застройщика при долевом строительстве.

Предметом нашего рассмотрения является первая группа дольщиков.

Дольщики этой группы подают заявления о компенсационной выплате в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в том числе через банки-агенты, аккредитованные Фондом. Но заявления дольщики могут подать только после принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства. О своем решении собрание уведомляет Фонд, после чего в течение 14 дней на официальном сайте Фонда публикуется сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений о компенсационных выплатах.

Дольщик может обратиться в Фонд за компенсационной выплатой до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, объявленного банкротом.

Размер компенсационной выплаты равен цене договора долевого участия, но не может превышать предельную сумму возмещения, определяемую в законодательном порядке.

Выплату Фонд производит в течение 10 рабочих дней со дня представления дольщиком необходимых документов.

Более подробную информацию о Фонде и правилах выплат из Фонда вы можете найти в нашей статье .

Обращаем внимание на то, что дольщик не может требовать выплату у Фонда, если он ранее получил страховую выплату или выплату от поручителя в связи с банкротством застройщика при долевом строительстве. О том, что делать дольщику для получения выплат, мы описали выше.

Данный способ защиты прав дольщиков предполагает обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение. Он возможен в случае, если дом практически построен, и у застройщика имеется разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию. При этом еще одним условием возможности обращения в суд является наличие передаточного акта или другого документа о передаче квартиры дольщику, подписанного сторонами до даты принятия решения арбитражным судом о признании застройщика банкротом.

В этом случае дольщик может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его права собственности на квартиру.

Дольщику полезно знать правила подачи заявления в суд. Эти правила, относящиеся, в частности, к форме заявления и его содержанию, а также к порядку обращения в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным Арбитражно-процессуальным кодексом РФ.

Кроме подачи заявления, дольщик должен уплатить госпошлину в размере 6 000 рублей, а также обязан направить застройщику копии своего заявления и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

Результатом рассмотрения заявления и документов арбитражным судом будет вынесенное им определение о признании права собственности дольщика на квартиру.

Изображение - Права дольщика при банкротстве застройщика 435643455
Автор статьи: Сергей Самойлов

Добрый день! Меня зовут Сергей. Я уже более 17 лет занимаюсь юриспруденцией. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные и не очень задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте – всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here