Преимущественное право аренды нежилого помещения

Полное разъяснение по теме: "преимущественное право аренды нежилого помещения" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

Вот думаю над таким ребусом. Имеется торговый центр.

Арендатор в нем арендует помещения, условно №,№1, 2, 3.

По окончании срока аренды, арендатор намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды, арендодатель в свою очередь не хочет далее продолжать отношения с этим арендатором.

В случае если помещения №1, 2, 3 будут сданы в аренду трем разным юридическим лицам + по другой ставке арендной платы (допустим на рубль больше), будет ли это нарушением преимущественного права старого арендатора?

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Fc71210f5-da88-4d59-a67f-f4b32e12adec

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2F553c4b6b-fbf6-4bbb-ac69-daed14331256

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.ru%2FContent%2Fimages%2Fe01ff597-82df-4ac2-be5f-f3656b61c759

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F8d8c2bbc-2797-465e-9350-b47ffabd327a.large

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F58e2dadf-96a3-487c-b2c5-4fb9f81ebf32.large

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F6bbda6be-9936-45a1-9dc5-c94341014a24.large

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F4214a252-47d8-46b5-b1b5-d390118daf5d.large

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2Fc532e782-3051-4b68-ae8c-b5cc970af2ba.large

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fcontent.zakon.ru%2Favatars%2F801777b6-10ef-461d-be04-fa8f5a349a11.large

« Договор тут не причем. »
Не могу с Вами согласиться.
Все события начинаются с окончания срока аренды (договора).
Условия договора, регулирующие отношения сторон после истечения срока аренды могут быть разными, например – договор из срочного может превратиться в бессрочный, что придает особенности порядку выселения арендатора.

« арендодатель внезапно разлюбил арендатора. »
Если это “внезапно”, то значит речь идет о досрочном расторжении договора и тут его содержание также имеет весьма существенное значение. Нарушение порядка расторжения договора может в дальнейшем дорого обойтись.

« Цель арендодателя – избежать реализации экс-арендатором преимущественного права аренды.
Соответственно, сдав помещения разным лицам, предмет аренды у новых арендаторов будет другой, помещения 1,2,3 в совокупности не сдаются никому, тем самым условия для новых арендаторов другие. »
Желание Арендодателя сдавать помещения нескольким лицам, а не одному, не является основанием для отказа Арендатору в реализации им своего преимущественного права.
Тут имеет значение не количество арендаторов помещений, а условия аренды.

« То есть если экс-арендатор обратится в суд, с иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному с другими арендаторами договору, как он сможет доказать что условия договора у них те же самые? »
Метод сбора доказательственной базы зависит от ситуации..
Будет иметь значение вопрос:
– Вопрос уведомления Арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом, т.е. наличие оснований у Арендатора полагать, что Арендатор уходить не хочет.
– Ответ (реакция в иной форме) Арендодателя на уведомление Арендатора о желании остаться.
– Ответ (реакция в иной форме) Арендатора на действия Арендодателя после получения уведомления.

Также можно попробовать истребовать договоры с новыми арендаторами и банковские выписки или копии платежных документов, удостоверяющих оплату по этим договорам.

Сергей!
Вы хотите сказать, что если Арендатор пользовался по договору помещениями 1, 2 и 3, а после истечения срока аренды, Арендодатель сдал помещение 1 – одному, помещение 2 -другому, а помещение 3 – третьему арендатору, то бывший Арендатор не сможет в судебном порядке добиться перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору только в связи с изменением перечня арендуемого имущества ?
Мне думается, именно Арендодателю придется доказывать в суде, что он не создавал препятствий в реализации преимущественного права Арендодателя, а наоборот был готов заключить (пролонгировать) договор, но Арендатор от предложенных новых условий отказался и он по новым условиям сдал помещения другим. Вы спрашивали:
«как (экс)Арендатор сможет доказать что условия договора у них те же самые?»
Суд возложит бремя доказывания данного обстоятельства на Арендодателя, потребовав от него соответствующие документы, перечень которых может определить суд самостоятельно,но с учетом заявленного эксАрендатором ходатайства об истребовании доказательств, в котором будет указан список документов.

Я убежден, что суд не согласиться с доводом о том, что отказ в реализации преимущественного права можно считать обоснованным только потому, что объект аренды теперь разделен арендодателем между 3-я или даже 10-ю новыми арендаторами.

Таким образом приритет отдается все таки нормам о защите конкуренции.

« То есть на предложенном новом договоре мы пишем отказ и пояснение почему оно нам не подходит и съезжаем. »
и посторайтесь задокументировать все расходы, связанные с съездом, хранением, поиском нового помещения, ремонтом, перевозкой, сборкой и т.д.

« . Должны ли в данном случае быть равными условия для всех арендаторо »
нет. не должны.

Преимущественное праву покупки арендованного помещения

Я индивидуальный предприниматель , хочу сдать в аренду своё помещение .

Арендатор просит в договоре аренде указать преимущественное право покупки помещения .

Какие обязанности у меня возникают если в договоре указать это преимущественное право покупки ?

Это означает, что если Вы начнете продавать свое помещение, то Ваш арендатор будет иметь преимущественное право на его покупку перед другими покупателями.

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fe%2F2%2Fc%2Fe2cb67ccfe4d59e6b8aebab1a7f3fcd6_65_76

Данное положение озночает, что если в течение срока действия договора вы решите продать свое помещение, то в первую очередь вам надо предложить его для выкупа вашем арендатору, т.к. если желающих будет несколько, то он должен быть у вас в приоритете, и именно с ним вы должны заключить договор купли-продажи.В целом само-по себе такое предложение встречается часто, но его нужно правильно изложить в договоре.

Нет видео!
Видео (кликните для воспроизведения).

Я бы рекомендовал вам в первую очередь указать на то, то таким правом ваш арендатор будет пользоваться если в течение всего срока действия договора он не будет нарушать условия договора, в том числе и срокам и сумме внесения арендной платы.Так же отразите, что такое преимущественное право действует только в течение срока действия самого договора аренды.

Предложение вноситься письменно с указанием цены и порядка расчетов, и в течение 5 дней он должен дать вам письменный ответ- если же ответа нет, то он считается не воспользовавшимся своим право на такую покупку и вы вправе продать имущество др лицу.

С уважением Александр

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Читайте так же:  Программа моя улица в 2019 году список улиц

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” содержатся следующие разъяснения:

Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества

В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ “О защите конкуренции”, ст.ст. 30 – 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

Нет видео!
Видео (кликните для воспроизведения).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).

В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” содержатся следующее разъяснения:

Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

..Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось ( см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

..Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор ( см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).

При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Читайте так же:  Гражданство таджикистана

..Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным ( см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

..В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ ( см. подробнее п. 33 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.

Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны ( см. подробнее п. 34 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности ( см. подробнее п. 35 информационного письма ВАС РФ № 66).

Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды

Преимущественное право на заключение договора на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в.

  1. арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по;
  1. был заключен на определенный срок;
  1. аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
  1. аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
  1. арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  1. арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в;
  1. арендатор намерен заключить на условиях, предложенных арендодателем;
  1. преимущественное право арендатора на заключение договора не исключено законом или договором аренды.

Продлить аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения.

При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном; заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного; путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора; путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении, если для этого имеются законные основания.

По договору (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А

Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить. Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должны учитывать ряд важных аспектов.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Читайте так же:  Правила и порядок оплаты алиментов на банковскую карту

Статья 621 ГК РФ — Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия.

Новости по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений у города

Государство предоставляет субъектам малого среднего предпринимательства право на льготный выкуп арендуемого помещения. В данном случае площадь может быть приобретена вне аукциона. Ранее возможность приватизировать объект недвижимости, находящийся в собственности государства или муниципалитета, можно было лишь до 01.07.2015 г.

однако в соответствии с Федеральным законом № 158-ФЗ этот срок продлен до 01.

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ). Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий — направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения.

В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником. Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя.

Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в.

В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения. Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа

Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

  1. Важное условие — это срок, в течение которого арендуется помещение, находящееся в городской собственности. На 1 июля 2015 года этот срок должен быть не меньше 2 лет.
  2. Арендуемое помещение не должно быть включено в перечень, который утверждён Постановлением Правительства Москвы № 1140-ПП.
  3. Также на момент заключения сделки купли-продажи арендуемого помещения у покупателя не должно быть никакой задолженности по арендной плате.

При этом условия сохраняются. Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон.

Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие, которое ей противоречит, будет являться ничтожным. Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание.

Лицо, пользующееся имуществом по аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок ( Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если иное не предусмотрено законом или аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним аренды, либо только возмещения таких убытков.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

— если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

— если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

— если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

Читайте так же:  Льготы на авиабилеты

— если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример формулировки условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Читайте так же:  Установлен максимальный размер больничных пособий в 2019 году

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Изображение - Преимущественное право аренды нежилого помещения 435643455
Автор статьи: Сергей Самойлов

Добрый день! Меня зовут Сергей. Я уже более 17 лет занимаюсь юриспруденцией. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные и не очень задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте – всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here