Сделки с жилыми помещениями

Полное разъяснение по теме: "сделки с жилыми помещениями" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

Сделки с жильем – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Договор – это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. До 31 января 1998 года также требовалось и их нотариальное удостоверение.

Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).

Основные виды сделок с жилыми помещениями:

• договор залога (ренты);

договор мены и обмен жилыми помещениями.

По договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

В случае если сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сто­рона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно пре­дусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласо­ванного сторонами в письменной форме условия о цене жилого поме­щения договор о его продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи (ст. 53 ЖК РФ), поднаниматель (ст. 685 ГК РФ) и др.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

По договору ренты о дна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периоди­чески выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Наиболее распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина – также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.

Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение по­жизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

Читайте так же:  Еврейская иммиграция в германию

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Договором дарения признается и обещание дарения,если оно сделано в надлежащей форме (то есть письменно и зарегистрировано).

На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Дарение не допускается от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Даритель вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Особенности совершения сделок с жилыми помещениями.

Сделки с жильем – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Договор – это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. До 31 января 1998 года также требовалось и их нотариальное удостоверение.

Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).

Основные виды сделок с жилыми помещениями:

• договор залога (ренты);

договор мены и обмен жилыми помещениями.

По договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периоди­чески выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Особенности совершения сделок купли-продажи жилых квартир, в которых участвует несовершеннолетний

Зачастую, при продаже жилых квартир, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, возникают проблемы, связанные с особенностями заключения таких сделок.

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние подразделяются на две категории лиц: лица, не достигшие 14 лет, и лица в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно Гражданского кодекса РФ за лиц, не достигших 14 лет, сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Кроме того, при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Государство защищает права несовершеннолетнего ребенка. Каждая сделка с недвижимостью, в которой участвует несовершеннолетний ребенок, сопровождается участием органа опеки и попечительства. Именно этот орган дает отказ или разрешение на совершение сделки купли-продажи, дарения и т.д. жилой квартиры.

Разрешение органов опеки и попечительства требуются в том случае, если ребенок является одним из собственников квартиры. Однако, если ребенок родился в уже купленной квартире, он не является ее собственником, поскольку он просто в ней прописан и имеет право на проживание.

Также органы опеки не препятствуют, когда продается квартира в городе, с целью приобретения в дальнейшем дома в деревне, если у ребенка имеются медицинские показания к проживанию в особых условиях (например, если у ребенка заболевание астмой и ему требуется свежий воздух).

185.244.173.14 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Понятие и виды сделок (договоров) с жилыми помещениями

Руководствуясь гражданским и жилищным законодательством, граждане вправе пробрести жилое помещение на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении данного имущества и таким образом удовлетворить свои жилищные потребности.

Основные положения ГК РФ о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Читайте так же:  Как проверить счет сбербанк

Рассмотрим наиболее распространенные договоры, которые применятся при приобретении права собственности на жилые помещения.

Купля-продажа жилых помещений – одна из основных сделок. При заключении такого договора следует руководствоваться ст. 549–558 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [1] . Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551 ГК РФ). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным, и у покупателя возникает право собственности на приобретенное жилое помещение (ст. 558 ГК РФ).

В ст. 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.

Ранее в соответствии со ст. 20 Основ наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами, собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой обмен не предусмотрен (ст. 72 ЖК РФ).

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). При этом отказ от подаренного жилого помещения должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.

Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ). В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. В соответствии с правилами ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому, и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Согласно гл. 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность на условиях ренты. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора в отношении жилья, как следует из указанной статьи, необходимы и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.

Читайте так же:  Льготы по потере кормильца

Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником: 1) за плату (в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже); 2) бесплатно (в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения).

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты предусмотрено, что ее получатель приобретает право залога на переданное имущество (ст. 587 ГК РФ), а за просрочку выплаты ренты ее плательщик уплачивает проценты. Если существенные условия договора не выполняются, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности, указанным в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Рента может быть постоянной и пожизненной.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей ее выплаты путем выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения ее выплаты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут установить, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

В ст. 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию ее получателя: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором; если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором ренты.

Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.

Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье иод выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве па получение ренты обычно считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего из них обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты ее получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) – разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты – гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Читайте так же:  Штраф на физическое лицо

К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601–605 ГК РФ.

Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В ст. 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

  • [1] Следует обратить внимание, что в связи с внесением изменений в ГК РФ в 2012–2013 гг. в настоящее время правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 (продажа жилых помещений), 560 (продажа предприятия), 574 (дарение недвижимости), 584 (отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты), не подлежат применению (Федеральные законы от 30.12.2012 № 302-Φ3 и от 04.03.2013 № 21-Фз). Эти изменения означают, что оформление данных сделок будет завершаться у нотариусов, полномочия которых будут расширены.

1.1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

Недвижимость является одной из категорий гражданского права. В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом считают то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба. Следовательно, к недвижимым вещам или к недвижимости относятся:

1) недвижимость по закону. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, например летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком (ст. 130 ГК РФ);

2) недвижимость, отнесенная иными законами к таковой. Это предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), включающие в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства;

3) недвижимость, обладающая прочной связью с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно, либо отнесенная к таковой законодательным актом. Это:

а) земельные участки, участки недр, т. е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками; б) объекты, прочно связанные с землей, как физически, так и юридически, например здания, сооружения и т. д. Иными словами, недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

К недвижимости применимы следующие действия:

4) ипотека. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека (ипотечный кредит) – это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Ипотечный кредит может быть установлен только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). Иными словами, ипотечный кредит – это ссуда под залог недвижимости. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные ссуды на 10, 15, 25 и более лет под залог недвижимости – земли, земельных участков в городах, а также жилых зданий и других строений. Как правило, они мобилизуют свои ресурсы за счет выпуска закладных листов, обеспеченных недвижимым имуществом;

5) наследование недвижимых вещей и их правовой режим.

Наследование недвижимых вещей определяется по нормам права, действующим в месте их нахождения.

Порядок разрешения спора о праве собственности на недвижимость.

Все споры о праве на жилую недвижимость рассматриваются по месту нахождения данной недвижимости (ст. 266 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГКП РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, – в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГКП РФ).

Отдельное внимание следует уделить рассмотрению понятия «жилое помещение». Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства, причем порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

Читайте так же:  Можно ли по доверенности восстановить авто после утилизации

3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, причем собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других граждан. Например, он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Все вышеназванные действия являются сделками с жилой недвижимостью.

Следовательно, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть как односторонними, так и многосторонними.

В ст. 154 ГК РФ закрепляются виды сделок (схема 1).

Объектами сделок с жилыми помещениями чаще всего выступают жилые дома, части жилых домов, квартиры и изолированные комнаты. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для общего пользования (например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т. п.).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Но если объектом сделки выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то права на объекты общего пользования тоже передаются новому собственнику.

Также сделки с жилыми помещениями можно разделить на виды, приведенные в схеме 2.

Как правило, с жилыми помещениями совершаются следующие сделки.

Купля-продажа – это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Аренда – сделка в соответствии, с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ипотека (залог недвижимого имущества) – сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Приватизация – это переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.

Рента – это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненное содержание с иждивением – сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Безвозмездное пользование – сделка, при которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Мена – сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Дарение – сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Изображение - Сделки с жилыми помещениями 435643455
Автор статьи: Сергей Самойлов

Добрый день! Меня зовут Сергей. Я уже более 17 лет занимаюсь юриспруденцией. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные и не очень задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте – всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here